Notícias

Sentença Distrato de imovel


 
 
 
PROCESSO N° 0019928-96.2015.8.19.0001

Trata-se de ação de rescisão de contrato cumulada com restituição de quantia movida por RAFAEL FARIAS RODRIGUES e JULIANA FARIAS RODRIGUES em face de SPE RESERVA I EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA em que sustentam os autores, em síntese, que: (a) em 01/06/2013 assinaram contrato com a ré visando adquirir o apartamento 104 do bloco 01 do apartamento Nova Penha Clube, condomínio, pelo valor de R$ 270.333,94, a ser pago nas condições estabelecidas no contrato particular de compra e venda; (b) passaram dificuldades financeiras em razão da crise do país e desistiram de adquirir o imóvel; (c) notificaram judicialmente a ré sobre a desistência e solicitaram que cessassem a cobrança bem como a restituição dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem no valor de R$ 9.442,05; (d) o valor pago atinge a importância de R$ 59.270,65; (e ) a promessa de compra e venda é um contrato de adesão, com cláusulas previamente elaboradas e impostas aos autores, sendo impossível alterá-las caso discordem de alguma no ato da assinatura; (f) a cláusula 6.3 do contrato que trata de comissão de corretagem é abusiva já que tal obrigação cabe à incorporadora ré; (g) a comissão de corretagem paga deve ser devolvida em dobro e corrigida vale R$ 11.263,73; (h) efetuaram o pagamento no valor de R$ 59.270,65 a título de sinal corrigido ; (i) o contrato estabelece que, em caso de resilição, o vendedor tem o prazo de dez dias úteis para efetuar o depósito de 80% do valor pago, restando claro que o valor incontroverso para devolução é de R$ 47.416,52; (j) após a notificação da desistência, a ré não efetuou o pagamento do valor incontroverso; (k) a ré informou que o valor aprovado para devolução é de R$ 20.000,00; (l) a correção dos valores deve ser feita desde a data do desembolso, acrescido de juros legais.

Pretendem assim, a liminar para pagamento do valor incontroverso no valor de R$ 47.416,52 ou R$ 20.000,00, pugnando no mérito, pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, com a restituição em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem, no valor de R$ 9.442,05, bem como a restituição do valor pago pelo sinal, no importe de R$ 59.270,65, Corrigido monetariamente desde a data do efetivo pagamento e acrescida de juros legais.

Com a inicial, vieram os documentos de fls. 23/65. Às fls. 70, decisão que indeferiu o pedido de tutela antecipada. A decisão foi embargada em fls. 71/73 e as fl. 77, decisão que rejeita os embargos. Certidão cartorária sobre decurso de prazo para manifestação do réu, sobrevindo a manifestação de fls. 80/91 e fls. 93/94. Decisão às fls. 96/97 que devolve o prazo de um dia para o réu apresentar contestação. Contestação às fls. 98/154, acompanhada dos documentos de fls. 152/224, onde o réu, inicialmente impugna o valor da causa.

No mérito, aduz, em síntese, que: (a) as quantias pagas destinadas às despesas de rateio não podem ser restituídas; (b) a cláusula oitava e décima do contrato dispõem que os custos dos serviços rateados não estão compreendidos no valor do imóvel, pois não fazem parte do valor global do contrato; (c) A lei 4591/64 autoriza a pactuação dos serviços rateados, uma vez que são valores devidos ao poder público; (d) não pode devolver um valor que não lhe pertence, já que a verba com rateio é destinada ao poder público; (e) o valor pago pelo seguro também não é destinado à ré, pois são repassados ao banco, cuja função é quitar o financiamento em caso de sinistro; (f) a contratação do seguro prestamista é exigência legal; (g) os valores pagos a título de seguro somam R$ 1.731,88 e a título de rateio R$ 5.663,33; (h) o arras também não deve ser devolvido, pois representa a garantia da execução do contrato que será formalizado num momento posterior; (i) o arras poderá ter sua natureza modificada para assumir caráter indenizatório se uma das partes não cumprir as obrigações subsequentes; (j) os autores manifestaram o interesse expresso em desistir do negócio jurídico, o que autoriza a perda do arras; (k) o valor de R$ 17.521,30, dado como arras não pode ser restituído; (l) para fins de discussão de restituição de valores e de aplicação de percentual de retenção deve ser considerado o valor de R$ 29.277,74, já excluído o valor do sinal, rateio e seguro; (m) no preço da unidade imobiliária não estão incluídas as despesas cartorárias, sendo impossível devolvê-las; (n) a desistência imotivada que impõe devolução dos valores corrigidos causa prejuízo econômico à ré e o desistente recebe valor maior do que pagou; (o) o contrato celebrado vincula as partes às obrigações que devem ser cumpridas; (p) caso a incorporadora tenha que devolver o percentual de 100%, 90% 80% ou 70% do valor pagos pelos autores, estes receberão valor maior do que pagaram; (q) os autores estão inadimplentes com o contrato, não podendo ser premiados com o recebimento de valores maiores do que recebeu.

Pugna pela improcedência dos pedidos e, em caso de procedência, que os juros tenham incidência a contar do trânsito em julgado, já que não há mora da construtora ré, mas sim dos autores. Em caso de procedência, requer ainda, a dedução das despesas com leilão, acrescentando que o leilão só foi necessário por culpa exclusiva dos autores. Quanto ao valor pago a título de corretagem, assevera ser impossível a devolução dos valores pagos pois foram destinados a terceiros e livremente pactuados pelos autores.

Por fim, assevera ser inaplicável a inversão do ônus da prova, na hipótese, acrescentando, ainda não haver elementos autorizadores para a concessão da tutela antecipada. Pugna pela improcedência do pedido e, em caráter alternativo, seja retido o percentual de 50% do valor pago, deduzindo-se o valor pago como sinal, corretagem, taxa de rateio, seguro e demais indicados na peça de defesa. Réplica às fls.> 226/251. As partes se manifestaram às fls. 255/256, informando não terem mais provas a produzir.

Decisão às fls. 257/258 que acolhe, em parte a impugnação ao valor da causa, inverte o ônus da prova e defere prova documental. Nova manifestação do réu às fls. 259, informando não ter mais provas a produzir.

É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. Considerando que as partes informam não terem mais provas a produzir e que a controvérsia versa sobre matéria de fato e de direito, sem necessidade de produção de prova oral, passo a julgar antecipadamente a lide, nos termos do art. 355, I, do NCPC.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, conforme arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços é objetiva, donde advém o dever de reparar os danos causados aos consumidores, independentemente de ter agido com culpa, a teor do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.

Cabe, por sua vez, ao consumidor, por se tratar de responsabilidade objetiva, a prova do dano e do nexo causal. O fornecedor somente se exime da responsabilidade se demonstrada a inexistência do defeito, ou de fato exclusivo do consumidor, ou de terceiro, ou caso fortuito, ou força maior (art. 14, § 3º, da Lei 8.078/90).

As partes manifestam livremente a vontade de contratar, podendo optar, inclusive, por não fazê-lo, sendo certo, contudo, que uma vez tendo dirigido seu desejo no sentido do ajuste, terão direitos e obrigações, não podendo se desvincular, a não ser por novo acordo de vontades ou em decorrência de caso fortuito ou força maior.

Em 01/06/2013, firmaram as partes escritura de promessa de compra e venda para aquisição de um apartamento nº 104 do bloco 1 do empreendimento Nova Penha Clube Condomínio, pela importância de R$ 270.333,94 a ser pago nas condições estabelecidas no instrumento particular de promessa de compra e venda de bem imóvel ( fls. 29/42).

Trata-se de contrato típico de adesão, apresentando cláusulas uniformes que impossibilitam o exercício do princípio da autonomia da vontade, por possuir conteúdo previamente ordenado, sendo certo que a relação entre os contratantes é de consumo. O Código do Consumidor modificou profundamente a ordem jurídica nacional, estabelecendo um conjunto sistemático de normas ligadas entre si pela relação jurídica de consumo, com proteção e defesa do consumidor, acrescentando serem tais normas de ordem pública e interesse social, retirou da legislação civil a regulamentação das atividades humanas relacionadas com o consumo, criando uma série de princípios e regras em que se sobressai não mais a igualdade formal das partes, mas a vulnerabilidade do consumidor.

Segundo a conceituação estampada pelo artigo 54 da Lei 8078/90, o contrato de adesão é aquele, cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente, ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo. O consumidor, nos moldes do artigo 29 do estatuto consumerista, possui proteção especial em se tratando de relação de consumo ajustada por contrato de adesão, que passa a receber controle das cláusulas abusivas, tanto pela própria lei – artigo 51, como pelo Poder Judiciário, através da interpretação realizada nos moldes de seu parágrafo 1°.

A abusividade, no contexto do Código de Defesa do Consumidor, vem, pois, qualificar a ação do fornecedor de obter vantagens indevidas, incompatíveis com a boa fé que deve nortear as relações travadas com o consumidor. Ao lado das cláusulas abusivas, postam-se as práticas abusivas, que correspondem também a comportamentos que abusem da boa fé ou da situação de inferioridade econômica ou técnica do consumidor. O legislador, sob prisma do equilíbrio, preocupou-se em estabelecer no artigo 39 da Lei 8078/90, os critérios concretos para se reconhecer o abuso.

Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance, sendo certo que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. Desta forma, a cláusula contratual que prevê a irrevogabilidade e a irretratabilidade de compra e venda de imóvel deve ser tida por abusiva, principalmente em caso de impossibilidade de pagamento por dificuldade financeira do consumidor, como no caso concreto, porquanto impõe desvantagem exagerada à parte vulnerável da relação, ao impedir que o consumidor possa cessar o aumento de dívida que passa a ser incompatível com o seu orçamento.

Assim sendo, torna-se nula qualquer cláusula contratual que torna insolúvel a avença, o que enseja o acolhimento do pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda o imóvel descrito na inicial, com efeitos a contar da data do requerimento apresentado pelo autor à parte ré, em 01/09/2015 (fls. 50).

No entanto, a ré não se insurge quanto à pleito de rescisão do contrato, mas tão somente quanto à retenção dos valores pagos, sendo este o ponto controvertido da lide. Da análise dos autos, verifico que a hipótese não é de rescisão por culpa da ré, mas de inadimplência do promissário comprador que deixou de pagar as prestações na forma convencionada antes da data da entrega do imóvel.

Após terem arcado com o pagamento de diversas parcelas pactuadas e, não mais suportando o cumprimento contratual de pagamento das prestações em razão da crise econômica do país, os autores pleitearam a resilição da avença, conforme demonstram a notificação juntada ás fls. 49, não se conformando, todavia, com o montante ofertado a título de restituição dos valores pagos.

Nesse caso, impõe-se a restituição das partes ao status anterior, observando-se que o inadimplemento decorreu de culpa dos autores que não podem ficar em situação melhor que estava no momento da contratação.

Cominar a ré à obrigação de restituir, integralmente, o preço pago pela parte autora, importaria em considerar que o negócio se rescindiu por vontade de ambos os contratantes e não por inadimplemento culposo de uma das partes.

Em síntese, a desistência do promissário comprador implica a perda de parte dos valores pagos a título de compensação ao vendedor. Nesse passo plenamente cabível a retenção de parte dos valores pagos por força do contrato, o que se passa a analisar.

A cláusula resolutiva que trata da resilição do negócio jurídico em razão de culpa do promitente comprador bem como de retenção dos valores é vaga e imprecisa, dificultando sua compreensão e execução. A cláusula 13.2.1 do contrato (fls. 38), estabelece a devolução do valor de 80% do valor pago pelo comprador, abatidas as despesas realizadas para concretização do negócio e resilição, a título de compensação pelas perdas e danos sofridos, operadas por culpa exclusiva do promitente comprador. Tal cláusula é vaga e fere o princípio da informação e transparência, que impõem ao fornecedor o dever de prestar informações claras e precisas a respeito do produto ou serviço contratado. A referida cláusula não especifica quais as despesas que seriam deduzidas do valor a ser devolvido, sendo a compensação por perdas e danos algo vago e imensurável na fase rescisória. Assim, considerando que o contrato foi redigido de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance, a referida cláusulas deve ser interpretada de maneira mais favorável ao consumidor.

Em sua peça de defesa, a ré, fugindo da própria cláusula contratual, requer que, em caso de reconhecimento do pedido autoral, deve ser retido o valor de 50% do valor pago, abatendo, ainda o valor dado pelo sinal, corretagem, taxa de rateio, seguro e despesas com leilão e cartorárias.

Obviamente que a pretensão da ré de reter 50% dos valores é desproporcional e abusiva, sendo certo que o Superior Tribunal de Justiça tem se posicionado no sentido de que em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim.

Nesse sentido, transcrevo Jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça: 0009758-35.2013.8.19.0004 – APELAÇÃO 1ª Ementa Des(a). LUIZ FERNANDO DE ANDRADE PINTO – Julgamento: 08/02/2017 – VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADA COM COOPERATIVA HABITACIONAL. CIÊNCIA QUANTO AOS TERMOS DO CONTRATO CELEBRADO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RESCISÃO DECRETADA. RESTITUIÇÃO DE VALORES LIMITADA AO QUE CONTRATADO. 1. Termos contratuais que se apresentam de forma clara, expressa e legível, viabilizando a devida compreensão do consumidor. Observância ao dever de informar consagrado na legislação consumerista; 2. Na hipótese, o pacto revela com clareza que não se tratava de empresa construtora ou negociadora de imóveis, mas sim de cooperativa, não havendo qualquer cláusula que ultimasse a entrega do financiamento; 3. ´Este Tribunal de Uniformização tem decidido no sentido da razoabilidade da retenção, por parte da cooperativa, de 10% do valor das prestações pagas pelo associado, devidamente corrigido, para o pagamento de despesas havidas com o contrato, percentual este capaz de evitar o enriquecimento indevido por qualquer das partes.´ (REsp 752864/DF, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 13/09/2005, DJ 03/10/2005, p. 282). ´ (AgRg no REsp 1102051 / PR- Min. Rel. Marco Buzzi- Quarta Turma- Julgado); 4. Desistência do contratante a ensejar a observância aos termos do instrumento, restringindo a devolução dos valores pagos; 5. Parcial provimento do recurso. 0417551-95.2015.8.19.0001 –

APELAÇÃO 1ª Ementa Des(a). LEILA MARIA RODRIGUES PINTO DE CARVALHO E ALBUQUERQUE – Julgamento: 17/03/2017 – VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO. COOPERATIVA HABITACIONAL. A Autora pretende rescisão do contrato e devolução integral dos valores pagos, além de reparação por danos morais. Direito de desistência pelo cooperado que deve observar o de retenção pela cooperativa de parte dos valores pagos para custeio das despesas. Entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que 10% do quantum são suficientes, merecendo reforma a sentença que não a determinou. Bem como para afastar a pretensão indenizatória ante a inexistência de qualquer conduta ilícita da Ré. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DA RÉ. Data de Julgamento: 17/03/2017 (*) 0161384-42.2015.8.19.0001 –

APELAÇÃO 1ª EmentaDes(a). LUIZ FERNANDO DE ANDRADE PINTO – Julgamento: 15/02/2017 – VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADA COM COOPERATIVA HABITACIONAL. CIÊNCIA QUANTO AOS TERMOS DO CONTRATO CELEBRADO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RESCISÃO DECRETADA. RESTITUIÇÃO DE VALORES LIMITADA AO QUE CONTRATADO. 1. Termos contratuais que se apresentam de forma clara, expressa e legível, viabilizando a devida compreensão do consumidor. Observância ao dever de informar consagrado na legislação consumerista; 2. Na hipótese, o pacto revela com clareza que não se tratava de empresa construtora ou negociadora de imóveis, mas sim de cooperativa, não havendo qualquer cláusula que ultimasse a entrega do financiamento; 3. ´Este Tribunal de Uniformização tem decidido no sentido da razoabilidade da retenção, por parte da cooperativa, de 10% do valor das prestações pagas pelo associado, devidamente corrigido, para o pagamento de despesas havidas com o contrato, percentual este capaz de evitar o enriquecimento indevido por qualquer das partes.´ (REsp 752864/DF, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 13/09/2005, DJ 03/10/2005, p. 282). ´ (AgRg no REsp 1102051 / PR- Min. Rel. Marco Buzzi- Quarta Turma- Julgado 4. Desistência do contratante a ensejar a observância aos termos do instrumento, restringindo a devolução dos valores pagos; 5. Parcial provimento do recurso do réu, de modo a prejudicar o adesivo interposto pela autora.

Sobre a possibilidade de o promitente vendedor reter o valor pago a titulo de comissao de corretagem ja se manifestou tambem a jurisprudência do E. Tribunal de Justiça, conforme ementa abaixo transcrita.

No entanto, a jurisprudência ressalva que só possível a retenção quando o valor da comissão de corretagem é expressamente informado no contrato. ACÓRDÃO 0045322-60.2013.8.19.0203 – APELAÇÃO Ementa NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA – VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR Apelação Cível. Ação de Rescisão contratual c/c Indenização por dano moral e pedido de antecipação de tutela. Compra e venda de imóvel. Carta de crédito. Parte autora que alega ter sido atraída por uma propaganda enganosa de uma oferta para aquisição de casa própria a partir de um sistema de autofinanciamento, que após o prazo mínimo de dois meses com duas parcelas pagas já poderia ter acesso a capital de R$100.000,00 para aquisição da referida casa, e como não obteve êxito vem em Juízo reaver os valores pagos em dobro, bem como compensação por danos morais. Sentença de parcial procedência declarando a rescisão do contrato realizado, condenando o réu a devolução do valor pago pela autora, deduzindo-se 10% do valor das quantias desembolsadas a título de multa rescisória e demais verbas de administração, contados os juros legais da citação e correção monetária da data de cada pagamento. Reconhecendo sucumbência recíproca. Recurso da autora requerendo a procedência dos pedidos, especialmente no tocante ao dano moral. Recurso da ré requerendo a improcedência dos pedidos. Atuação da cooperativa apelante no mercado como verdadeiro agente de crédito imobiliário. Consumidor que aderiu à Cooperativa com o objetivo de obter financiamento para aquisição da casa própria. Ré que atua no mercado como se fosse agente de financiamento imobiliário, induzindo a erro o consumidor. Violação do dever de prestar informação correta, clara e precisa sobre o objeto da contratação. Verbas de sucumbência que não merece retoque. Agravo retido em face de indeferimento de depoimento pessoal. Documentação nos autos apta a formar convencimento do julgador, destinatário da prova. AGRAVO RETIDO CONHECIDO DESPROVIDO. Autora que não reiterou as razões da apelação após decisão nos embargos, que foram PROVIDOS, alterando o julgado. Ausência de pressuposto de admissibilidade recursal. Inteligência do art. 1024, §§ 4º e 5º do CPC/15. RECURSO AUTORAL NÃO CONHECIDO. RECURSO DE APELAÇÃO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO.(Ocultar ementa) Data de julgamento: 16/03/2017 Data de publicação: 20/03/2017. No que tange à comissão de corretagem, destaco o resultado do julgamento do REsp 1.599.511/SP, que reconheceu a ´validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem´. Nesse sentido, está a Jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça: ACÓRDÃO 0062339-65.2015.8.19.0001 – APELAÇÃO Ementa NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA – VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR Apelação. Ação de Rescisão de contrato de promessa de compra e venda c/c Indenização. Resolução contratual. Direito de retenção. Comissão de corretagem. Autor requer rescisão contratual e danos morais alegando vícios no imóvel adquirido. A sentença que julgou procedente o pedido para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e para condenar o Réu a restituir os valores pagos pelo autor referente ao sinal, princípio de pagamento, além das prestações pagas e comissão de corretagem no valor de R$ 8.309,36, em R$ 5.000,00 por compensação por danos morais e em custas e honorários advocatícios no importe de 10% sobre a condenação. Recurso do réu requerendo a reforma da sentença afastando a condenação dos valores pagos pelo autor condenando o mesmo ao pagamento da multa de 8% do valor do contrato, ou, seja reconhecido o direito de retenção de parte dos valores pagos não inferior a 20%, ou redução do quantum arbitrado a título de dano moral. Ausência de demonstração mínima de justa causa para a rescisão contratual. Vícios no imóvel não demonstrados. Citação de reportagem que não faz prova mínima dos fatos constitutivos do direito do autor, que devem ser comprovados pelo mesmo. Súmula 330 do TJRJ. Promitente comprador que deu causa ao desfazimento do negócio, através de arrenpendimento. Retenção de 8% que faz jus ao réu conforme cláusula 7ª do contrato. Comissão de corretagem que foi devidamente informada ao promitente comprador conforme cláusula 16-fls21 e CONTRATO SEPARADO, não devendo ser devolvida. RESP nº 1.599.511-SP. Dano moral mantido eis que houve ofensa à personalidade do autor, tendo o mesmo tentado desfazer o negócio firmado, sem obter êxito, precisando recorrer ao Judiciário. Demora injustificada da apelante em solucionar a questão, acarretando perda do tempo útil do consumidor. Agravo Retido não conhecido, submetido ao sistema de preclusão do CPC/73, posto que não reiterado. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (Ocultar ementa) Data de julgamento: 16/03/2017. Também vale transcrever decisões do Superior Tribunal de Justiça: REsp 1551951 / SP RECURSO ESPECIAL 2015/0216201-2 Relator(a) Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (1144) Órgão Julgador S2 – SEGUNDA SEÇÃO Data do Julgamento 24/08/2016 Data da Publicação/Fonte DJe 06/09/2016 Ementa RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DETRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora, na condição depromitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. ´Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem´ (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. ´Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel´ (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE. Acórdão Processo AgRg no AREsp 834382 / DF AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2015/0324316-8 Relator(a) Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE (1150) Órgão Julgador T3 – TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 18/10/2016 Data da Publicação/Fonte DJe 07/11/2016 Ementa AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TESE FIXADA NO RESP N. 1.599.511/SP. CIÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CONTRATAÇÃO EXPRESSA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. ´Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem´ (REsp 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016). 2. Tendo a Corte a quo consignado que os adquirentes do imóvel estavam completamente cientes da contratação da comissão de corretagem e que o serviço foi efetivamente prestado, torna-se inviável infirmar as conclusões do acórdão recorrido, ante a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Agravo regimental desprovido. No caso concreto, analisando os termos do contrato, verifico, que a cláusula 6.3, que visa dar ciência ao promitente comprador acerca da comissão de corretagem, não estipula o valor da mesma. O mesmo ocorre com o ´Termo de Ciência e Concordância´ acostado pela ré ás fls. 34, que também não demonstra valor algum. Assim, considerando que o valor da comissão de corretagem não foi expressamente informado ao promitente comprador, a teor do julgamento do REsp 1.599.511/SP), verifico que a cobrança de tal verba foi indevida, não podendo a ré reter tal valor. No que tange à retenção do valor dado a título de arras, é certo que nos casos em que a inexecução do contrato decorrer de conduta de quem recebeu as arras confirmatórias, aquele que as deu tem o direito de requerer a sua devolução, em dobro. Todavia, na hipótese em julgamento a parte autora não se desincumbiu do ônus de provar que a ré deu causa ao desfazimento do negócio jurídico, sendo incontroverso que houve desistência da parte autora. Ao dispor sobre a matéria, o artigo 418 do Código Civil estabelece que: ´Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado´. Neste contexto, tem direito a ré de reter o valor dado pelo sinal. Nesse sentido, transcrevo Jurisprudências do Egrégio Tribunal de Justiça: 0004202-74.2012.8.19.0202 – APELAÇÃO 1ª EmentaDes(a). MARIA REGINA FONSECA NOVA ALVES – Julgamento: 07/03/2017 – DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE ARRAS. DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMÓVEL HIPOTECADO. HIPOTECA CANCELADA POSTERIORMENTE. – Ação de devolução de arras cumulada com pedido de compensação por danos morais. – É certo que nos casos em que a inexecução do contrato decorrer de conduta de quem recebeu as arras confirmatórias, aquele que as deu tem o direito de requerer a sua devolução, em dobro. – Todavia, no caso, a prova dos autos revela que a inexecução do contrato de compra e venda decorreu da simples desistência da autora que, expressamente, alegou problemas de saúde para a celebração do distrato, motivo pelo qual não procede o pedido de devolução. Sentença que se mantém. – A sentença merece reforma, apenas, no que tange à condenação da autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, cuja a exigibilidade deve ser suspensa, uma vez que o benefício da justiça gratuita foi deferido à demandante na decisão de fls.49. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, APENAS PARA DECLARAR A SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 0021796-85.2009.8.19.0209 – APELAÇÃO 1ª EmentaDes(a). CHERUBIN HELCIAS SCHWARTZ JÚNIOR – Julgamento: 01/02/2016 – DÉCIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES . RESCISÃO CONTRATUAL DECLARADA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. NEGADO SEGUIMENTO AO RECURSO. Recurso de apelação interposto em face da sentença que declarou rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, reconhecendo a culpa dos autores, ora apelantes. Condenou, então, o réu, ora apelado à restituição dos valores referentes às parcelas pagas pelos apelantes, autorizando a retenção apenas do valor pago a titulo de sinal e princípio de pagamento, de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), valores a serem devidamente corrigidos monetariamente e acrescidos de juros legais a contar do desembolso. Quanto ao pedido reconvencional, julgou-se igualmente procedente em parte, recaindo sobre os apelantes a obrigação de pagar ao réu-reconvinte, ora apelado, um valor a título de disponibilização do imóvel aos autores (taxa de ocupação), até a entrega das chaves em 08/10/2012, bem como arcarem com as despesas e reparo e manutenção do imóvel, todos os valores a serem apurados em liquidação de sentença. Apelo autoral . Relação jurídica que será resolvida pela aplicação do artigo 418 do Código Civil, pois o promitente comprador deu causa a não realização do contrato de compra e venda, logo, cabível a retenção do sinal pelos réus. Doutrina e precedentes TJRJ. Correta a sentença ao determinar a retenção do valor das arras, pelo vendedor, ora réu, com devolução das demais parcelas pagas. O apelante deixou o imóvel durante o período em que esteve à sua disposição sem a devida manutenção, encontrando-se em estado de má-conservação, conforme se depreende do laudo pericial constante nos autos. Assim em razão da rescisão contratual, deverá devolver o imóvel nas condições em que foi adquirido, arcando com as despesas de reparo e manutenção do imóvel, valores a serem apurados em liquidação de sentença, conforme bem lançado na sentença, ora atacada. Taxa de ocupação devida até a data da efetiva desocupação do bem, ou seja, da entrega das chaves em 08/10/2012. Manutenção da sentença. Recurso a que se nega seguimento, nos termos do artigo 557, caput, do CPC. Com relação à retenção do valor dispendido pela ré para o leilão extrajudicial, o § 1º do art. 63 da Lei nº 4591/64, prevê o seguinte: ´Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato´. ´§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção´. Considerando que foi a parte autora, em razão da inadimplência, que motivou a realização do leilão extrajudicial, é razoável entender que devem ser deduzidos os gastos arcados com notificações, publicações de editais, que estão comprovados pela prestação de contas acostada às fls. 146, donde se depreende que o valor a ser deduzido é de R$ 511,77 para cada unidade. Nesse sentido, vale transcrever Jurisprudência do Egrégio Tribunal de justiça: 0284057-37.2015.8.19.0001 – APELAÇÃO 1ª Ementa Des(a). ANA CÉLIA MONTEMOR SOARES RIOS GONÇALVES – Julgamento: 25/01/2017 – VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR Apelação Cível. Relação de Consumo. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual. Desistência do comprador, que interrompeu o pagamento das parcelas, por motivo de dificuldades financeiras. Sentença de parcial procedência. Irresignação das partes. Questão, levantada pela parte ré, envolvendo o abatimento do valor pago a título de arras e de seguro que não foi ventilada na contestação. Violação aos princípios da estabilização da demanda e da congruência recursal. Não pode a parte inovar nesta fase do processo, em sede recursal, após a sentença. Nao É possível a rescisão do contrato por desistência da autora, devendo-se observar o direito de retenção pela ré de parte dos valores pagos. Direito de retenção entre 10% e 25% do valor pago. Autora que requereu a devolução de 80%, ou seja, havendo uma retenção de 20% dos valores pagos. Possibilidade. Diante da inadimplência da autora, afiguram-se legítimas a rescisão do contrato promovida pela ré e a alienação mediante leilão extrajudicial das unidades em questão (§ 1º do art. 63 da Lei nº 4591 /64). Inadimplência da autora que motivou a realização do leilão extrajudicial. Dedução dos gastos com notificações, despesas notariais de leilão, além dos 5% de comissão referentes aos honorários do leiloeiro. Possibilidade. (§ 4º do art. 63 da Lei nº 4591 /64). Pretensão da ré de que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado da decisão. Correção monetária que deve fluir desde a data do desembolso, e os juros a partir da citação. Ausência de impugnação da parte autora. Termo inicial fixado na sentença que deve ser mantido, sob pena de reformatio in pejus. Manutenção da sentença. NEGA-SE PROVIMENTO AOS RECURSOS – Data de Julgamento: 25/01/2017 (*) Quanto aos valores pagos pelos serviços rateados, dentre eles, as despesas cartorárias, previstos na cláusula 8º do contrato, verifico que os mesmos se destinam às despesas com instalações definitivas, despesas cartoriais, que foram direcionados a terceiros, não podendo a ré arcar com sua devolução, já que não deu causa à rescisão. Da mesma forma, o valor pago pelo seguro prestamista, contratado pela parte autora no ato do negócio jurídico que se pretende rescindir (cláusula 10- fls. 36), não deve ser devolvido, seja porque durante a vigência do contrato, cumpriu a função assegurar, seja porque foi pago também a terceiros, não tendo a ré que devolver tal valor. Nesse contexto, por todos os elementos colacionados aos autos têm os autores direito à devolução de 90 % do valor pago, incluindo a comissão de corretagem, na medida em que o valor nao veio expressamente discriminado no contrato, e abatido os valores pagos pela arras, seguro, rateio, inclusive despesas cartorárias, bem como as despesas com o leilão. A devolução dos valores deve se dar na forma simples, diante da ausência de má-fé da parte ré, conforme disposto no art. 42, parágrafo único, parte final, do Código de Defesa do Consumidor e entendimento jurisprudencial. Ressalte-se que a recisão se deu por iniciativa da parte autora, em razão da mesma estar passando por dificuldades financeiras. Nesse sentido, a jurisprudência do STJ: ´A aplicação do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor somente é justificável quando ficarem configuradas tanto a cobrança indevida quanto a má-fé do credor fornecedor do serviço.´ (AgRg no REsp 1200821/RJ, Relator Ministro João Otávio de Noronha. julgado em 10/02/2015). Não deve prosperar o argumento de que a restituição dos valores pagos deverá ocorrer com incidência de juros a contar do transito em julgado, mas sim a partir da citação e a correção monetária a partir da data da notificação de desistência (fls. 50 – 01/09/2015).

 Por todo o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido para (1)declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda descrito na inicial, (2) condenar a ré a devolver 90% das quantias pagas à parte autora, inclusive a comissão de corretagem, acrescida de juros de 1% ao mês a contar da citação, e correção monetária desde a data da notificação da rescisão (01/09/2015 -fls. 50), deduzidas apenas as despesas havidas com a resilição do contrato e o consequente leilão R$ 511,77, bem como os valores pagos pela arras, seguro, rateio e despesas cartorárias. Tendo em vista a procedência parcial, as despesas processuais serão rateadas, na forma do artigo 86 do NCPC. Condeno o réu ao pagamento de honorários advocatícios em favor do advogado do autor , que ora fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, na forma do §2º do artigo 85 do NCPC. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor do advogado do réu, que ora fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, deduzido o valor da condenação, na forma do §2º do artigo 85 do NCPC. Com o cumprimento das obrigações e certificado o integral recolhimento das custas, apos o transito em julgado, dê-se baixa e arquive-se. Publique-se e intimem-se.

 
   

 


Telefone

(21) 2220-2112


E-mail

Endereço

Rua da Quitanda, 19, grupo 901/902 - Centro, Rio de Janeiro - RJ, CEP: 20011-030

Causas em Destaque

(Sentenças conquistadas pelo escritório de advocacia David Nigri Associados)
Mais destaques