O GLOBO: David Nigri esclarece distrato imobiliário
Especialista em Direito Imobiliário, David Nigri concedeu entrevista de página inteira ao jornal O Globo. O advogado esclareceu dúvidas sobre distrato e cláusulas compulsórias de rescisão contratual. A edição especial da coluna Defesa do Consumidor ressaltou o que fazer para desistir de um financiamento e o que a Justiça determina em casos de devolução do dinheiro investido em imóvel e o recebimento de indenização por descumprimento do contrato.
A matéria desenvolvida pelo repórter Fábio Teixeira em 12 de agosto de 2015 abordou diversos casos de consumidores que adquiriram imóveis sem contarem com a crise econômica no país e agora correm atrás do dinheiro investido.
Leia a reportagem na íntegra através do link do Jornal O Globo ou diretamente no site do escritório David Nigri Advogados Associados.
Compradores brigam por indenização e devolução do dinheiro. Congresso discute lei para punir construtoras
RIO – Quando decidiu comprar um apartamento, em março de 2012, Rafael Drumond, 37 anos, apostava no futuro. Três anos depois, porém, o “futuro” insiste em não chegar. Com previsão de ser entregue em setembro de 2014, o imóvel atrasou e deixou de interessar ao médico. O caso está longe de ser único. Advogados consultados pelo GLOBO dizem que cláusulas de rescisão questionáveis ou inexistentes e a dificuldade para negociar com as construtoras em caso de atraso na entrega são constantes.
Os problemas são tantos que neste ano entrou em tramitação no Senado projeto de lei vindo da Câmara, de autoria do deputado Eli Corrêa Filho (DEM-SP), que estabelece uma multa padrão para quando ocorre demora excessiva na entrega das chaves. É uma tentativa de criar uma legislação específica sobre o tema. O texto diz que, a partir de 180 dias de atraso, a construtora será obrigada a pagar multa mensal equivalente a 0,5% do valor já pago pelo comprador e mais uma multa única de 1% sobre o mesmo montante. O projeto, que começou a tramitar na Câmara em 2011, aguarda votação na Comissão de Meio Ambiente, Defesa do Consumidor e Fiscalização e Controle do Senado. Se aprovado, irá a votação no Plenário. Enquanto isso, consumidores precisam entrar na Justiça para conseguir a indenização.
Prazo de 180 dias
Foi o que fez Drumond, que quer de volta o dinheiro pago pelo apartamento no condomínio Concetto Nerom, em Copacabana, da Construtora Calçada. A entrega do imóvel atrasou mais de seis meses.
— Como estava longe de ficar pronto, optei por fazer a rescisão do contrato. Não me interessava mais. Tentamos de todas as forma negociar com a construtora. Marcamos várias reuniões, mas eles não trabalham com rescisão.
Grande parte dos contratos prevê uma tolerância de 180 dias no prazo de entrega prometido pelas construtoras, mas raramente fixa multas a serem pagas aos compradores em caso de atraso superior ao limite. Muitos desses mesmos contratos, porém, contêm multas pesadas e até possibilidade de perda do imóvel, se o atraso se der no pagamento devido pelo comprador.
— São contratos leoninos, e sua análise é extremamente complexa. Há uma série de nuances jurídicas. A pessoa, muitas vezes, não vai entender as consequências do que assina. Na compra de um eletrodoméstico, uma cláusula abusiva não é tão grave. Mas com algo do valor de um apartamento, pode ser — avalia o advogado Jorge Passarelli, responsável pela ação de Rafael Drumond.
Jurisprudência Favorável
Apesar da falta de legislação, a Justiça costuma ser favorável aos consumidores quando há atraso na entrega. Caso o consumidor ainda queira o imóvel, há possibilidade de obtenção de indenização de cunho moral e também pelas perdas financeiras causadas pelo atraso, dizem os especialistas.
— Quando uma empresa atrasa, ela está cometendo uma falta contratual. Tem que pagar indenização por dano material. Essa indenização é o equivalente ao preço de aluguel de um imóvel do mesmo porte pelo período de atraso. Os tribunais costumam estabelecer uma multa de 0,8% do valor atualizado do imóvel comprado — afirma o advogado especializado em direito imobiliário Marcelo Tapai.
Há também a possibilidade de se pedir a anulação de certas taxas que podem existir no contrato.
— Uma que tem aparecido bastante é a “taxa de evolução de obra”. Os contratos costumam prever que ela seja cobrada até a entrega das chaves. Se houve atraso, a Justiça tem decidido que o valor precisa ser restituído. Pode ser coisa de R$ 30 mil — estima Passarelli.
Congelamento do saldo devedor
Outra medida que pode ser tomada é o congelamento do saldo devedor do cliente. Caso o imóvel não seja entregue, não se pode reajustar o saldo devedor que será financiado enquanto não houver a entrega da unidade. Este valor, que costuma ser financiado pelos bancos, é normalmente reajustado pelo Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), que pode evoluir em ritmo mais acelerado que a inflação.
A indenização por dano moral costuma variar, mas há agravantes.
— É o caso de uma pessoa que está comprando um imóvel para casar e não sabe quando recebe o apartamento. Ou quem programou para coincidir com o nascimento do filho. Todo esse aborrecimento para o cliente, este desconforto, deve ser indenizado — diz Passareli.
O técnico do judiciário Neilton Cardoso é um dos que planeja conseguir na Justiça uma indenização por danos morais. Em 2012, ele e a esposa compraram um apartamento no All Family Condominium Club, em Niterói, da construtora Brookfield. A entrega, prevista para maio, ainda não aconteceu.
— Por enquanto, estamos pedindo só os valores pagos, com a correção e os juros devidos de acordo com o contrato. Mas desejamos no futuro ajuizar ação de danos morais. Fizemos altos investimentos e contraímos empréstimos. Não pude fazer uso do imóvel e fiquei sem dinheiro, porque apliquei tudo na compra dele.
Pelo andamento da obra, Neilton concluiu que ela não ficaria pronta a tempo. Decidiu entrar com uma ação antes mesmo de o atraso se concretizar.
— Faltando uma semana para ajuizar a ação, a Brookfield enviou uma carta colocando a estimativa para julho de 2016. Eles já assumiram atraso superior a um ano.
Disputas para conseguir o dinheiro de volta costumam ser longas, por isso deve-se entrar com a ação o quanto antes, argumenta o advogado Marcelo Tapai. Para seu cliente Neilton, ele pede a restituição de 100% do valor pago. No contrato, porém, só está prevista a devolução de 40%.
— Algumas construtoras colocam uma cláusula dizendo que só devolvem certa parte, como 30%. Dá para questionar isso na Justiça — explica o advogado David Nigri.
Segundo Nigri, em certos casos é possível conseguir até o valor total de volta, corrigido. O cliente, porém, deve levar em conta o pagamento do advogado. A taxa de sucesso cobrada pode variar de 10% até 30% do valor resgatado.
As empresas se defendem
De acordo com a Calçada, Rafael Drumond só procurou a empresa para desfazer do negócio quando o empreendimento já estava pronto, com o habite-se expedido pela prefeitura e “quando já não encontrava-se mais em condições de arcar com as parcelas vincendas. Assim, como o mesmo não aceitou a devolução de valores, com retenção, preferiu ajuizar ação”. A Calçada, porém, admite que atrasou a entrega do imóvel. “Em virtude da dificuldade de contratação de mão de obra especializada, a entrega de materiais fora do prazo, bem como os obstáculos enfrentados na escavação do solo e na execução das fundações para conter a argila mole do terreno, foi necessário alterarmos o prazo de entrega deste empreendimento, tendo sido ultrapassado o prazo de carência estipulado no contrato.”
A Brookfield, por sua vez, afirma que o cliente citado na matéria manifestou a intenção de romper o contrato antes mesmo de receber comunicado informando sobre a postergação da entrega. “Portanto, o motivo alegado para a devolução do imóvel não é o adiamento.” A empresa informa, que “tem mantido o diálogo e tentado chegar em um acordo com o cliente desde outubro de 2014, já tendo sido feitas algumas propostas, inclusive a de permuta para outro imóvel.”
Fonte do conteúdo: O Globo